2019年8月刊✿✿，我们曾以“旧房市场的新机遇”为话题探讨了旧房改造下的机遇和挑战✿✿。当时的探讨还较为粗浅✿✿，也收到了许多读者的反馈✿✿。一年之后的2020年✿✿，国家大力推进城镇老旧小区改造尊龙人生✿✿，“旧改”开始被推上风口浪尖✿✿。不过✿✿，国家所推出的旧改与家居行业的“旧改”还有很大区别✿✿，前者更多的指向于老旧小区的电梯✿✿、路面✿✿、水电等公共设施改造✿✿，而家居行业所关注的旧改主要是面向业主的家庭住房改造✿✿。二者虽有一定的偏差✿✿，但从大趋势来看✿✿，住房翻新改造将逐渐替代新房成为主流市场✿✿。本文就将探讨住房尤其是二手房改造的分布和需求特点✿✿。

　　从市场规模来看✿✿，老旧小区的前景不可小视✿✿。根据贝壳楼盘字典2020年的数据✿✿，全国重点20个城市的记录小区数量为15.39万个✿✿，其中楼龄20年以上老旧小区数量达到5.96万个✿✿，占比约38.7%✿✿，也就是近五分之二✿✿。

　　分城市来看✿✿，老旧小区数量**多的三个城市为上海✿✿、成都和北京✿✿，分别为14000个✿✿、5200个和5100个;从比例来看✿✿，20年以上老旧小区数量占总存量比重**高的三个城市✿✿，分别为上海✿✿、济南和北京✿✿，占比分别为61%✿✿、49%和47%✿✿。

　　可以说✿✿，北京和上海这两个超级城市正在成为全国老旧小区改造的重点战场✿✿。而这两个城市对人口的吸引力和强烈的住房需求✿✿，也更将有力推动旧房以及家居翻新改造的发展尊龙人生✿✿。

　　令人稍感意外的是✿✿，广州作为具有代表性的一线城市✿✿，在旧房改造市场并未没有很强的先发优势✿✿。这可能与广州有着较大的城市发展空间✿✿，而不是像上海✿✿、北京那样住宅用地寸土寸金✿✿，同时对老城区长期以来以“微改造”为主✿✿，较少进行大拆大建有关✿✿。

　　旧房改造长期以来是家装业务的重点市场✿✿，对于家具✿✿、建材企业来说同样也将是一个需要保持关注的蓝海市场✿✿。在这个巨大的市场盘之上✿✿，家装消费者有怎样的需求特征?旧改过程中又有哪些难点与门槛?本期今日家具以旧房改造需求调研为起点剖析探讨✿✿。

　　区域分布上美国ceranetwork超清免费✿✿，北京✿✿、上海各分别占比11.2%和9.6%✿✿，广州占比25%✿✿，全国其他市场占比54.2%✿✿。

　　为了分析不同类型业主对于翻新改造的需求特点✿✿，将调研用户分为二手旧房业主(占比39.52%)✿✿、一手新房业主(28.23%)✿✿、自建或拆迁安置房业主(7.26%)✿✿，以及出租房住户(占比25%)4大类✿✿，出租房类别不作具体分析✿✿。

　　相比毛坯装修✿✿，旧房改造是一个细致活儿✿✿，用户需求更加零散和不固定✿✿。尤其对于二手房业主来说✿✿，如何改造自己的房子是一个“选择题”✿✿，而不是”填空题”✿✿。

　　在与问题“哪些空间**需要改造”交叉分析后发现✿✿，二手房业主对于卫生间和厨房空间的改造需求**为明显美国ceranetwork超清免费✿✿，分别为42.86%和40.82%✿✿。

　　厨卫空间成为旧房改造的**大需求类别✿✿，原因或许在于厨房和卫生间长期使用后更容易产生水电方面的问题✿✿，影响二次使用✿✿。有20.41%的业主认为需要整体全屋改造✿✿，也就是将整个房屋进行改造以适合自己的需求✿✿，这部分业主对于生活品质的需求会更高✿✿。

　　也就是说✿✿，**先享受到旧房改造市场红利的家居品类✿✿，很可能是包括马桶淋浴房橱柜等在内的卫浴厨电相关企业✿✿。一位经验丰富的家装从业朋友对今日家具表示✿✿，旧改项目中✿✿，业主在硬装和软装的支出占比情况✿✿，如果不包括柜体一般是基础硬装7成✿✿，主材3成✿✿。

　　以厨卫作为改造重点的局部装修改造✿✿，也就是“局改”✿✿，其实运营起来相当吃力✿✿。原因在于这部分业主的预算较为有限✿✿，但要求的服务并不少✿✿，涉及水✿✿、电等多种工种✿✿，同时对时间也较为敏感✿✿。对于许多业主来说✿✿，局部空间的问题除非不得已才会进行改造✿✿，需要引导✿✿。

　　在调研中美国ceranetwork超清免费✿✿，有32.26%的业主用于翻新改造的预算仅为2万~5万元✿✿，24.73%的业主预算为5万~10万✿✿，仅有不到14%的业主预算达到15万以上✿✿。

　　可以说✿✿，局改需求的分散性高✿✿、客单值低等特点✿✿，对于绝大部分市场✿✿，即便是上海这类成熟市场✿✿，也很难持续✿✿。笔者也发现✿✿，前几年涌现出的一大批旧改✿✿、局改类家装企业✿✿，在两年后的今天已经消失大半✿✿，有的也已逐渐转型为传统的家装企业✿✿，承接包括新房✿✿、毛坯✿✿、半包等业务✿✿。

　　旧房改造虽然是一个巨大的市场蛋糕✿✿，然而这块蛋糕却并不那么容易被吃到✿✿。即便在北京✿✿、上海这类旧房占比较高的城市✿✿，旧房改造的市场主体也非常多元化✿✿，门槛也并不高✿✿。路边队✿✿、小作坊✿✿、工作室✿✿、小型装修公司等都有自己的生存空间✿✿，并且占据了相当大的市场份额✿✿。

　　从本次调研结果来看✿✿，二手房业主对于“选择以什么样的形式进行改造”有很多选项(见图4)✿✿。其中✿✿，找装修公司占比依然**高为33.33%✿✿，但找施工游击队依然占比26.88%✿✿，其次为旧房改造的专业品牌或公司(16.13%)✿✿。

　　而对于一定规模的家装公司来说✿✿，旧房改造往往是引流或者零散业务✿✿，主要战场依然为全屋装修业务✿✿。不过在上海地区✿✿，旧房已经成为主要的家装公司业务来源✿✿，根据调查了解✿✿，上海地区大部分家装公司的旧改业务已经超过60%✿✿，甚至有的已经占到高达95%✿✿。在2019年8月刊✿✿，我们所介绍的佳园装潢就是一个典型的案例✿✿。通过“仓✿✿、居✿✿、保✿✿、贷”的4大服务类别✿✿，满足了业主的多方面需求✿✿，也收获了不错的口碑✿✿。

　　旧改往往伴随着建材和家具的更新✿✿，也正如前述✿✿，卫浴和厨房用品往往是**先被考虑的部分✿✿。不过家具企业依然有很大的市场空间✿✿，问题在于如何更好的激发和满足用户需求✿✿。

　　在问题“改造翻新后✿✿，哪些家具您觉得必须要换掉?”中✿✿，除了厨房卫浴产品之外尊龙人生✿✿，软体家具也很受欢迎✿✿，尤其是沙发(54.84%)的换新需求✿✿。实际上✿✿，沙发作为客厅乃至家居风格的点睛之笔✿✿，随着时尚和年轻化消费的来临✿✿，有着巨大的市场机会✿✿。

　　定制衣柜(衣帽间)的需求同样不少约43.01%✿✿，以及橱柜46.24%✿✿。对于定制家具来说美国ceranetwork超清免费✿✿，由于天然就有着重服务的属性✿✿，在空间利用上有着较强优势✿✿，在面对柜体换新时也有着很大优势✿✿。不过✿✿，这部分业务对于家装公司来说同样重要✿✿，未来二者的业务融合方式值得探讨✿✿，欧派和索菲亚所探索的整装家居馆值得关注✿✿。此外是茶几✿✿、电视柜和背景墙等(51.61%)这类家居配件产品✿✿，以及随着人们对于睡眠健康的关注✿✿，床垫(38.71%)的换新需求也值得期待✿✿。这部分将在下一篇进行具体分析✿✿。在购买方式和偏好上✿✿，还有一些有意思的数据✿✿。例如✿✿，在问到“如果再次购买家具✿✿，您觉得以下要素的重要程度如何?”时✿✿，性价比的重要性被**多关注✿✿，其次是送货安装的速度✿✿，以及设计感✿✿、颜值✿✿，品牌**度的重要性相对弱一些✿✿。

　　可见✿✿，要被家具换新业主选择美国ceranetwork超清免费✿✿，性价比依然是非常重要的考量因素✿✿，而这也是未来家具行业“供给侧改革”的在重要方向✿✿。简单来说✿✿，只有通过大规模工业化生产解决效率和成本问题✿✿，才能让家具行业真正成为一个常青和具有竞争力的行业✿✿。

　　科凡家居总裁王飚认为✿✿，旧房改造对于快速响应✿✿、交付和服务能力会有更高的要求✿✿，同时在产品上也要探索模块化的产品提供方式✿✿，以便承载需求✿✿。 **后是购买渠道的选择✿✿。绝大部分人依然会选择红星✿✿、居然等家居卖场或独立店品牌✿✿，可见消费者的购买习惯依然非常看重线下渠道的体验感✿✿。但与此同时✿✿，包括淘宝✿✿、拼多多等电商平台✿✿，以及小米✿✿、严选等垂直平台已经走进人们的日常生活✿✿，线上体验将越来越重要✿✿。

　　此外✿✿，家装✿✿、软装设计公司的家具配套产品或套餐✿✿，也成为日益重要的渠道✿✿。这一点在2020年6月在青岛国际家具展举办的“未来生态论全屋趋势下的行业进化高峰论坛”中✿✿，家装下午茶CEO许春阳分享的“整装和家具的融合”中✿✿，也做了详细探讨✿✿。(参见✿✿：家装下午茶许春阳✿✿：整装和家具的融合)

　　老旧社区一般集中在城市的老城区✿✿，例如北京超过8成老旧小区分布在寸土寸金的城六区✿✿，西城的近6成也是老旧小区✿✿。

　　但即便地域上较为集中✿✿，旧改装修的需求也并不像新房那样集中同步出现✿✿，以往常用的社群团购✿✿、小区营销等很难奏效尊龙人生✿✿。

　　也正是由于需求的分散性✿✿，互联网的信息长尾优势显得更加突出✿✿。在调研中我们发现✿✿，线上营销已经成为家装尤其是旧房改造营销的重要战场✿✿。

　　包括齐家网✿✿、土巴兔为代表的互联网平台✿✿，以及包括大众点评✿✿、美团等为代表的生活类APP✿✿，正在成为重要的获客渠道✿✿。

　　而在内容偏好上✿✿，精彩改造案例和改造技巧方法成为旧房改造业主的主要兴趣点✿✿，其次是促销特价信息(见图8)✿✿。由此可见✿✿，优质内容的重要性对于获客有着十分重要的作用✿✿。可以说✿✿，内容是旧改营销的重要抓手✿✿。

　　另一方面✿✿，除了互联网的高触达率✿✿，“零距离接触”也更加重要✿✿。这意味着✿✿，扎根社区的服务对于旧房改造业主来说✿✿，具有很强的吸引力✿✿。例如在问到“如果有免费的旧房家装检测服务✿✿，您愿意吗?”✿✿，有46.24%的业主表示“愿意”✿✿，23.66%的业主表示“不一定✿✿，看情况”尊龙人生✿✿。类似房屋检测这类服务✿✿，有可能成为撬动旧改市场的一个基点✿✿。

　　对于旧改市场还有很多值得探讨的问题✿✿，我们也将在后面的文章陆续进行✿✿，并将它作为今日家具长期关注的重点话题✿✿。正如一位业内同仁所说✿✿，目前的新房红利期依然很旺✿✿，但新房是红海市场✿✿，旧房是**的蓝海市场✿✿。“谁能提前探索出做旧房市场的模式✿✿，在未来将是战略级的优势地位!”

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